STYRETS BERETNING FOR 2010

 

Det ordinære årsmøtet fant sted på Vestli Skole 22. april 2010 med 47 stemmeberettigede sameiere. Styret har i perioden vært sammensatt som følger:

 

Styreleder:                            Jan Egedahl

Nestleder:                             Ulf Fredriksen

Garasjeansvarlig:                 Tove Lindboe

Sekretær:                              Reidun Bragne

Styremedlem:                        Kjell Heuer

 

Varamedlem:             Karin Engh Fischer

Varamedlem:             Dhanwant Bains

             

Styret har vært sammensatt av 2 kvinner og 3 menn, med 2 kvinner som vararepresentanter, noe som må anses som en jevn kjønnsbalanse. Styret vil også i fremtiden bestrebe seg på å ha en jevnest mulig fordeling mellom kjønnene.

Styret har vært samlet til 11 styremøter i perioden.

Styret har også i perioden hatt god bistand fra vår forretningsfører advokat Per A. Flod og Ellen Jensen.

 

FORMÅL

Vestliskrenten Sameie har til formål å forvalte sameiets bygninger med 276 leiligheter og underliggende garasjeanlegg, samt fellesarealer, i Ragnhild Schibbyes vei 1 – 31 som er på bygslet tomt fra Oslo kommune.

 

Styret kjenner ikke til forhold i sameiet som forurenser det ytre miljø.

 

FORRETNINGSFØRER.

Sameiets forretningsfører er:

Oslo & Akershus Eiendomsforvaltning AS, Postboks 2863 Solli, 0230 Oslo, ved advokat Per A. Flod. Besøksadressen er Bygdøy Allè 11, 0257 Oslo

Ellen Jensen er vår daglige kontaktperson. Tlf. 24 14 90 05

 

Forretningsfører skal kontaktes i forbindelse med omsetning eller utleie av bolig slik at ny eier/leietaker blir registrert. Se vedtektene.

 

HELSE, MILJØ OG SIKKERHET.

Det pågår et løpende arbeid med HMS i vårt sameie. Ved behov oppdateres rutinebeskrivelser i henhold til gjeldende lover og forskrifter.

Arbeidet omhandler for det meste lover og forskrifter relatert til brannvern, elektriske anlegg, forurensing, miljø, arbeidsmiljø etc.

 

Det har ikke vært registrert skader eller uhell i forbindelse med arbeid i vårt sameie i 2010.

 

VAKTMESTERTJENESTEN

Johnny Kristoffersen er vår fast ansatte vaktmester. I tillegg har vi inngått en avtale med vaktmesterfirmaet Høyt og Lavt for å styrke sameiets vaktmestertjeneste i sommerhalvåret samt bistå sameiet under ferieavvikling, sykdom og lignende. Vi er et stort sameie og har periodevis behov for mer enn en vaktmester på heltid.

Det blir lagt ned et betydelig arbeid av vaktmestertjenesten, både ute og inne, for øvrig et arbeid vi setter stor pris på.

 

Vi minner om at sameiere/beboere må melde fra om uregelmessigheter ved varmtvann, kloakkstopp, lekkasjer og lignende så raskt som mulig.

Vaktmesteren kontaktes på tlf. 901 82 846 (telefontid 1030-1130), telefontiden gjelder ikke forhastesaker.

Du kan også sende telefaks til nr. 22 10 21 64.

E-post til vaktmester: vaktmester@vestli.no 

Vaktmesteren har normal arbeidstid fra kl 0800 til kl 1600 mandag-fredag.

 

E-post til styret; styre@vestli.no (tidligere e-postadresse gjelder også inntil videre).

Ved viktige saker kan styrelederen treffes på tlf. 415 02 371.

 

Forøvrig er det en postkasse utenfor styrerommet i garasjen, hvor det kan legges igjen beskjeder til styret eller vaktmester. Vaktmesteren kan kontaktes med en beskjed i postkassen, enten det gjelder nye navneskilt på ringetablåer, defekte lyspærer i fellesarealene, skader eller annet som vaktmesteren kan bistå med.

 

SKADER i 2010

Vannskader

I 2010 har vi ikke hatt skader som følge av brudd på vannrør. På dette området ser vi nå resultater etter at vi har avsluttet prosjektet med utskifting av alle vannrør og lagt nytt rør i rør system i samtlige stiger og leiligheter.

 

 Vi har fortsatt en del skader knyttet til lekkasje fra avløp, og da spesielt fra vaskemaskiner og oppvaskmaskiner. Dette er skader som etter styrets oppfatning enkelt kunne vært unngått med litt større ansvarsfølelse og kontroll hos den enkelte beboer. De fleste leiligheter har vaskemaskiner stående på rom uten sluk og membran, noe som krever ekstra aktsomhet ved bruk.

 

De fleste og største skadene i sameiet skyldes lekkasjer fra manglende eller utett membran på våtrom. Dette er skader som ofte medfører store skader og problemer for naboen(e) som bor under den som forårsaker skaden. Disse skadene mener vi hovedsakelig skyldes at flere legger fliser og etablerer dusj soner uten bruk av kabinett. Har man i forbindelse med slikt arbeid ikke benyttet autorisert fagekspertise og gjort nødvendig grunnarbeid før flislegging vil det raskt oppstå store følgeskader.

 

Vi minner om at det kun er godkjente firmaer med våtroms sertifikat som skal planlegge å utføre slikt arbeid. Ref. § 3 i våre vedtekter. Styret sendte ut egen informasjon til samtlige sameiere om dette sammen med husleiehefte for 2010.

 

Dersom det ikke kan dokumenteres at det er benyttet godkjente firmaer med våtroms sertifikat til arbeider på bad må den enkelte sameier påregne og dekke alle kostnader ved utbedring av lekkasjen. I 2009 har det vært flere slike tilfeller. Feil som ofte gjøres er at gammel membran fjernes og at ny membran ikke blir lagt, eller at ny membran ikke er riktig lagt.

 

Styret vil minne om endringen i plan- og bygningsloven som trådte i kraft 1. juli 2010. Der skjerpes blant annet kravene til arbeider på våtrom. Fra 1.7.2010 er alle arbeider som berører membran søknadspliktig. I praksis betyr det at alle arbeider på bad etter 1.7.2010 krever full søknad til kommunen og dermed må det engasjeres et godkjent firma allerede i planleggingsfasen.

Brannskader

Siden 2008 har vi ikke hatt noen brann i sameiet noe vi håper vil fortsette i tiden fremover. Den enkelte sameier har et stort ansvar for å følge opp slik at en unngår brann i den enkelte leilighet og i fellesområder som garasje og boder.

Innbrudd/tyveri/skadeverk

Det har også i år vært flere innbrudd, tyveri og skadeverk på kjøretøy i garasjen. Forholdene blir meldt til politiet av den enkelte bileier og bilder fra overvåkningskameraene blir overlevert politiet etter anmodning.

 

I 2010 har vi også vært utsatt for skadeverk på sameiets eiendom. Det kan som eksempel nevnes tagging på uteboder og containere, ødeleggelse av trær og busker samt utekraner og vannslanger.

 

Styret mener at vi kunne brukt våre driftsmidler på en bedre måte enn å reparere skader etter pøbelstreker.

Forhindre skader

Husk at du er ansvarlig for å holde terrassen din fri for snø og avløpsrenna fri for både snø, jord, løv og annet rusk. Slurv kan medføre at smeltevann og vann fra din terrasse renner ned til naboen under via overløpsrør eller langs veggen og i verste fall ned i isolasjonskassen over stue, kjøkken eller soverom.

Slike skader hos naboene under dekkes ikke av forsikringen, ei heller av sameiet.

 

VEDLIKEHOLD AV BYGNINGER M.M

Prosjekt rør i rør ble avsluttet i februar 2010 og samtlige leiligheter har nå fått nytt rør i rør system som gir sikrere vannforsyning og mindre skader.

Styret er godt fornøyd med gjennomføringen av prosjektet, både når det gjelder fremdrift og kostnader. Prosjektet ble avsluttet godt innenfor den gitte lånerammen.

 

Sommeren og høsten 2010 ble avløpsrørene fra leilighetene lagt om i garasjen for de oppgangene som ikke fikk utført dette i forbindelse med garasjerehabiliteringen i 2007. Denne omleggingen ble gjort for å unngå nye forstoppelser og retur av kloakk inn gjennom sluk til leilighetene i den nederste etasjen. Høsten 2009 og våren 2010 hadde vi en rekke kloakkstopp med påfølgende retur av kloakk som medførte at omlegging av rør måtte iverksettes. Dette var et arbeid som ikke var planlagt og budsjettert.

 

Høsten 2010 engasjerte styret et konsulentfirma for å utrede utbedring av kloakkrøret fra blokk nr 1 (RS nr 1) og ned til tilkoblingspunktet til kommunens kloakkledning i Tokeruddalen. Det har vært flere kloakkstopp i dette røret og det viser etter en innvendig videokontroll av røret at det er betydelige skader på røret. Det pågår nå utredning for å avklare om det kan foretas en innvendig reparasjon av eksisterende rør eller om det må graves opp og legges nytt. Kostnader knyttet til dette arbeidet er derfor foreløpig uavklart. Dette er et arbeid som må gjennomføres i 2011.

 

Styret har innhentet tilbud fra entreprenør på utskifting av vinduer og terrassedører i leilighetene, De sameiere som ønsker å benytte seg av dette har meldt sin interesse og inngått avtale med entreprenøren. Utskiftingen vil skje våren 2011. Over 60 sameiere har benyttet seg av tilbudet.

 

Det ble gjennomført eltilsyn av fellesområdene i vårt sameie våren 2009. Direkte pålegg ble utbedret i 2009, mens utbedringer av ikke tidskritiske mangler er gjennomført i 2010. Blant annet er alle strømkabler og lysarmaturer skiftet ut i samtlige oppganger. Som et resultat av dette har vi også fått bedre lys i oppgangene.

 

Utvendig vedlikehold på terrasser

For de som av forskjellige årsaker har behov for å pusse opp eller vedlikeholde terrasser, skal  følgende type maling og farge benyttes:

Murflater: tak/vegg:Lotusan silikonhartsmaling fra Sto/Ispo, Farge Gneist 01

Balkongkasser: Lotusan silikonhartsmaling, farge NCS 02858 S3060Y 70R

Vinduer, dører, håndlister: Drygolin maling, farge NCS S3050Y 70R

Panelvegger: Drygolin oljedekkbeis, farge demihvit 731.

Lotusan maling kan skaffes hos Sto Norge AS, Thorvald Meyersgate 9, 0555 Oslo,

tlf 22 71 51 31

 

Etablering av bod og liknende på terrasser

Det er ikke anledning til å bygge bod eller foreta andre fasademessige endringer uten at det er fremmet en søknad for styret og de har gitt sitt samtykke. I enkelte tilfeller må det også fremmes egen søknad til Oslo kommune. Viser i denne forbindelse til vedtektenes § 3 som blant annet sier følgende:

”Fasadeendringer, utvendige arrangementer på bygningene som vesentlig endrer det eksteriørmessige er ikke tillatt uten forutgående godkjennelse av styret.”

 

Varmepumper

Styret har fått henvendelser med anmodning om tillatelse til å installere varmepumpe. Styret har etter konsultasjon med bygg-teknisk rådgiver ikke gitt noen slik tillatelse i påvente av årsmøtets avgjørelse. Styret fremmer et forslag til årsmøte om en endring av husordensreglene slik at det blir et forbud mot en slik installasjon. Begrunnelsen for et slikt forslag er som følger:

 

Luft til luft varmepumper har de siste årene blitt ett populært ENØK tiltak. Ettersom prisen nå også har gått ned har flere og flere fått motivasjon til å montere denne type installasjoner for å redusere energi forbruket. Varmepumper generelt kan være en lønnsom investering i de tilfellene hvor energibesparelsen dekker investeringskostnaden i løpet av 7-8 år. Dette vil neppe være tilfellet i en blokkleilighet.

I Vesliskrenten sameie vil de økonomiske fordelene som nevnt være små eller ikke til stede, derimot vil ulempene for naboene være store og det er også stor fare for skade på bygningskroppen. Ulempen for naboene vil hovedsakelig være støy samt is og kondensproblematikk. Ute delen på en varmepumpe avgir svært mye kondens og dette er det ikke mulig å få fjernet på vinterstid. Dette vil medføre store isdannelse på terrassene og istapper til underliggende terrasse. I tillegg vil kondensen medføre en konstant nedfukting av betong og armering som igjen kan medføre en raskere korrosjon av armeringen.

 

PAPP OG PAPIR

Til papp og papir har vi to store containere ved henholdsvis nr. 7 og 23. Disse containerne er kun for avhending av rent papir og papp. Rundt papircontaineren skal det ikke settes søppel av noe slag.

 

SØPPELSJAKT /SØPPELINNSAMLING

Husk å gi beskjed til vaktmester dersom søppelsjakten er gått tett. Styret henstiller fortsatt om ikke å dytte for store gjenstander inn i sjakten. Spør heller vaktmesteren.

Glass og flytende avfall skal ikke kastes i sjakten. Alt avfall som kastes skal være pakket inn. NB! Husk og lukk sjaktluken etter bruk.

 

Sameiet har også i 2010 leid inn komprimatorbil og gjennomført en søpleinnsamling av større gjenstander som ikke går i sjakta. Søppelmengden øker for hvert år, noe som medfører at kostnadene for denne form for innsamling også øker. Etter at avfallet er satt på broene ser det ut til at de fleste anser seg ferdig med jobben da det er svært få som hjelper til med å få avfallet inn i bilen når den kommer.

TV, maling, kjøleskap, frysebokser mv skal ikke med i denne søpla på grunn av miljøforurensing. Den enkelte sameier/beboer henvises til miljøstasjonene som tar imot dette og annet spesialavfall. Leverandører/butikker som selger brune- og hvitevarer plikter også å ta i mot gammelt utstyr.

 

Det er for øvrig full anledning for den enkelte beboer å levere avfall på kommunens gjenbruksstasjoner (eksempelvis Brobekk) hele året. Det er gratis levering for husholdningsavfall.

 

TV-FORHOLDENE

Get leverer våre TV og Radio signaler i en standardpakke som dekkes over husleien. Den enkelte sameier/beboer har anledning til å inngå egne avtaler med Get for å benytte deres Internett/Bredbånd/Digital telefoni tilganger eller utvide kanaltilbudet ut over standardpakken. Dette sammen med ekstra dekodere for TV-signaler faktureres den enkelte direkte fra Get.

 

I 2008 gikk vi over fra analoge til digitale signaler noe som medfører at den enkelte beboer må ha en egen dekoder til hver TV for å få optimalt utbytte av signalene. Inne i husleien ligger kostnadene for en standard digital dekoder pr. leilighet og en standardpakke med kanaler. Get har tilbud ut over den standardpakken vi abonnerer på og ytterligere tilbud kan bestilles særskilt av hver enkelt sameier.

 

Det vises for øvrig til særskilte innmeldte saker pkt 3.3. hvor et enstemmig styre anbefaler at årsmøtet vedtar en utvidelse av avtalen med Get.

Parabolantenner.

Det store tilbudet av kanaler via Get skulle tilsi at det ikke er det store behovet for egne parabolantenner. De som allikevel har et slikt behov må sette opp antennen inne på sin egen terrasse slik at den ikke er til sjenanse for noen av naboene. Antenner som går utenfor terrassen (bygningens skall) vil bli pålagt fjernet.

 

UTEBODER

Utebodene eies av sameiet og det er styret som fordeler bodene etter søknad. Ved salg av leilighet følger derfor ikke uteboden leiligheten, men den går tilbake til styret for ny fordeling. Vedlikehold av bodene dekkes over sameiets vedlikeholdsbudsjett. På bakgrunn av vedtektenes § 5 del 3 besluttet styret høsten 2009 å innføre et leiebeløp for bodene gjeldene fra 2010. Leien fremkommer på husleieblanketten til de seksjonene som disponerer en slik bod. 

 

OMSETNING OG UTLEIE AV LEILIGHETER.

I 2010 ble det omsatt 20 leiligheter i Sameiet.

 

Skal du selge leiligheten skal styret vite om selve overdragelsen. Salg meldes til forretningsfører.

 

Skal du leie ut leiligheten er det like viktig å melde hvem som skal være leietaker. Det er utarbeidet et eget skjema som skal fylles ut og sendes til styret via forretningsfører for godkjenning før utleien er gyldig. Ref. § 4 i våre vedtekter.

 

Ved endring av ringetablåskilt skal det meldes fra til vaktmester slik at han får bestilt og montert dette. Det skal kun benyttes etternavn. Sameiet dekker kostnadene for disse skiltene.

 

Sameiet har tidligere vedtatt at alle postkasser skal merkes med hvite skilt med sort skrift. Dette er den enkelte sameiers ansvar. Postverket har flere ganger kommet med henstilling om bedre merking. De som ikke har slik merking av postkassene bes om å få dette i orden. Styret vil vurdere å fjerne all merking som ikke er i samsvar med tidligere vedtak.

 

UTEAREALER

Vår vaktmester sørger for vedlikehold av sameiets utearealer, herunder stell av plener og beplantning. Innenfor gitte rammer foretar han også utskifting og nyplanting av hekker og blomsterbed. Det er også i år blitt felt og tynnet trær på vårt uteområde.

 

Det er foretatt utvidelse av noen gangveier blant annet for å lette vaktmesterens arbeid, spesielt med tanke på fremkommelighet og snørydding.

 

Det er gjennomført noe asfaltering for å rette opp skader og setninger samt oppretting av sluk. Det er også etablert flere asfalterte fartsdempere for å redusere hastigheten på kjøring i sameiet.

 

Dugnad

Det ble avholdt dugnad over 2 dager i mai 2010.  Både været og oppmøte var bra. Hver sameier plikter å delta en av dagene. Dugnadene er vedtektsfestet i § 5 del 2. Sameiermøtet har fastsatt en avgift på kr. 300.- for de som ikke har gyldig grunn for fraværet ved dugnaden. Representanter fra styret krysser av for oppmøte, men det er den enkelte sameier og deltaker som er ansvarlig for at en blir avkrysset på listen.

Det er unntak fra dugnadsplikten for personer over 65 år samt de som kan legitimere at de har fravær på grunn av sykdom.

 

DIVERSE KLAGER

Oppgangene fylles med barnevogner.

Styret mottar stadig klager på at det står svært mange barnevogner i enkelte oppganger. Barnevogner som er i daglig bruk til frakting av barn skal selvfølgelig kunne stå i oppgangen så lenge de ikke er til hinder, Alle de vognene som benyttes som ”handlevogner” eller ikke lenger er i bruk skal fjernes og eventuelt settes i egen bod eller på egen terrasse. Det henstilles til at dette følges.

For mange vogner i en oppgang er i strid med brannforskriftene og kravet til fri rømningsvei. Dersom eierne ikke respekterer dette vil barnevogner og andre innretninger bli fjernet av styret eller vaktmester. Dersom fjernede gjenstander ikke blir hentet hos vaktmester innen 14 fager vil de bli kastet.

Røyking.

Det er et tilbakevendende problem at røykere kaster sneiper ut fra terrassene med påfølgende fare for brann og skade hos naboer i etasjene under. Det er registrert at sigarettsneiper har laget brennmerker og hull i flere markiser. Bruk askebeger og ta hånd om avfallet selv.

Husdyr.

Det er også et tilbakevendende problem at husdyr og da spesielt katter forflytter seg mellom terrasser i hele blokkas lengde. Den som har husdyr har et ubetinget ansvar for at dyret ikke kan forlate egen terrasse eller på annen måte være til sjenanse for naboer. Nødvendige sikringstiltak må iverksettes av den som har ansvaret for dyret.

 

Lufting av husdyr skal ikke foregå på områder som er avsatt til barns lek eller der hvor barn utfører sine aktiviteter. Alle ekskrementer fra dyrene skal plukkes opp og kastes i nærmeste søppelkasse.

Støy.

Det henstilles til at en leser og følger bestemmelsene i husordensreglene når det gjelder festing, høy musikk, boring, banking og annet arbeid på sene kvelder og i helgene.

 

Samtlige sameiere og beboere har fått utlevert ett eksemplar av vedtektene og husordensreglene. Dersom dere ikke lenger har disse så kan man få et nytt ved henvendelse til styret eller gå inn på www.vestli.no hvor de ligger tilgjengelig elektronisk.

 

For øvrig henstilles det til at man snakker med naboen og løser eventuelle uoverensstemmelser i minnelighet. Dere er tross alt selveiere og har et selvstendig ansvar for å ordne opp rundt dere.

 

PARKERING OG TRAFIKK PÅ GANGVEIENE

Når det gjelder gjesteparkeringen minner vi om at denne er forbeholdt sameiets gjester. Den skal fungere som korttidsparkering for disse og kan ikke benyttes av beboerne. Sameiet har satt bort kontrollen med parkeringsbestemmelsene både på gjesteparkering og inne på sameiets område til parkeringsselskapet A1 Security AS. Sameiere/beboere som parkerer sine biler på vår gjesteparkering og som ikke har gyldig parkeringstillatelse utstedt av styret/vaktmester vil få en bot fra parkeringsselskapet. Alle klager skal rettes til A1 Security AS. Styret behandler kun skriftlige henvendelser der A1 Security AS har begått urett med hensyn til håndhevelse av våre interne parkeringsregler. Dette gjelder i vår gjesteparkering så vel som innenfor bommene på våre gangveier.

 

Skal du ha gjester som må parkere i 3 døgn eller mer så skaff deg et parkeringsbevis fra vaktmester eller en i styret for den aktuelle perioden slik at en kan parkere på gjesteparkeringen. Skal du ha håndverkere som trenger å stå en stund inne i sameiet må du også sørge for å skaffe et parkeringsbevis.

 

GARASJE

Sameiet har ingen ledige parkeringsplasser i garasjehuset for utleie.

 

Sameiet forplikter seg til å holde en parkeringsplass til hver sameier/leilighet. Flere av de leilighetene som tidligere ikke hadde garasje har de siste årene blitt solgt og da med garasjeplass. Dette betyr at de få som fortsatt har en leieavtale på ekstra parkeringsplass må påregne og miste denne ekstra garasjeplassen etter hvert som det blir solgt leiligheter som i dag ikke disponerer parkeringsplass.

 

Det gjennomføres en årlig rengjøring i garasjen og da skal alle kjøretøyer og annet løsøre fjernes fra garasjen. Vi vil også oppfordre til å feie litt rundt egen garasjeplassen ved jevne mellomrom og samtidig fjerne brennbare gjenstander. Garasjen er en oppstillingsplass for kjøretøy og ikke en lagerplass for avfall og andre løse gjenstander.

 

I garasjen er det også hensatt avskiltede biler av varierende alder, mange av disse har stått i svært lang tid. Styret antar at flere av disse er i en slik teknisk stand at de ikke vil kunne bli registrert uten å gjennomgå større utbedringer.  Det henstilles til at disse fjernes fra garasjeanlegget da det ikke er ønskelig å ha kjøretøyer parkert under en boligblokk som ikke er registrert og i godkjent teknisk stand. Jo lenger et kjøretøy står og forringes, jo større anses faren for at det kan oppstå brann eller andre uhell.